La loi ALUR : du nouveau dans les rapports locatifs de l’immobilier d’habitation

Les mesures d’application immédiate

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové « ALUR », adoptée définitivement le 20 février 2014 dernier, a été publiée au Journal Officiel, le 26 mars 2014. Elle modifie substantiellement le droit des baux d’immeubles à usage d’habitation…
De très nombreuses dispositions sont soumises à décrets et arrêtés, à venir, mais d’autres sont d’ores et déjà entrées en vigueur

Sont concernés les professionnels dans le cadre de l’exercice de leur activité et ce pour une meilleure information et protection du locataire:

1/ A l’égard des professionnels de l’immobilier quant à la recherche du locataire :

– La publicité

Doit désormais être mentionné, quel que soit le support utilisé, le montant TTC des honoraires quand ils sont à la charge du locataire, ce montant n’a pas à être mentionné s’il est à la charge du bailleur.

– Les honoraires d’entremise et de négociation

Les honoraires d’ « entremise » et de négociation en vue d’une location sont à compter de la publication de la loi à la charge exclusive du bailleur, à l’exception des honoraires pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail, ainsi que ceux pour la réalisation de l’état des lieux, qui peuvent être partagés entre le bailleur et le preneur ; pour ces quatre prestations, le montant imputé au locataire ne peut en aucun cas excéder celui imputé au bailleur et sera encadré par décret au moyen d’un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année ; en attendant la publication de ce décret, on doit en principe considérer que ces honoraires sont libres.

Les honoraires concernant, la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail sont dus à la signature du bail. Pour l’état des lieux, les honoraires seront dus à compter de la réalisation de la prestation ; ces dispositions ainsi que les montants des plafonds qui seront définis doivent être reproduites, à peine de nullité, dans le contrat de bail lorsque celui-ci est conclu avec le concours d’une personne mandatée et rémunérée à cette fin ; aucune autre rémunération ne peut être mise à la charge du preneur, sauf si le mandataire intervient exclusivement au nom et pour le compte de celui-ci.

2/ Dans le cadre de la gestion locative :

– Les mentions obligatoires dans le contrat de location

Le contrat de location doit mentionner le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail, et la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ; en cas d’absence dans le contrat de location d’une des informations relatives à la surface habitable et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail ; à défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer. Par ailleurs, Il est interdit aux bailleurs d’insérer au bail une clause pénale.

Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans le contrat de location, le locataire a désormais droit, amiablement ou par voir judiciaire à une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté, et qui prend effet à la date de signature du bail, sauf si la demande intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, auquel cas la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prendra effet à la date de la demande ; à défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande.

– L’état des lieux

Le locataire peut demander à compléter l’état des lieux dans un délai de dix jours à compter de son établissement, puis également comme aujourd’hui pendant le premier mois de la période de chauffe. Les états des lieux doivent être complétés par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel ; si l’état des lieux d’entrée peut donner lieu à honoraires facturés au locataire aucune facturation ne peut être effectuée pour un état des lieux de sortie qui ne serai pas effectué par huissier.

Si les travaux entrepris dans un logement présentent un caractère abusif ou vexatoire ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ; les locataires devront être avisés par lettre recommandée ou notification remise en mains propres de la nature des travaux et des modalités et de leur exécution ; le non-respect de ces dispositions donnera lieu à sanctions pénales.

La durée des travaux que le locataire quel qu’il soit – résidentiel ou commercial – doit souffrir sans indemnité en application de l’article 1724 du Code civil est réduite de quarante à vingt-et-un jours.

– Avis d’échéance – Quittance

Aucun frais lié à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peut plus être facturé au locataire ; la quittance ne pourra être transmise de manière dématérialisée qu’avec l’accord exprès du locataire.

– La sous-location

En cas de sous-location, le locataire principal doit transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

– co-titularité de droit du bail

L’article 1751 du Code civil qui instaure la co-titularité de droit du bail servant à l’habitation de deux époux étendra désormais cette co-titularité de droit aux partenaires de PACS qui en font la demande conjointement ; à noter aussi l’alignement du PACS sur le mariage quant aux droits du partenaire pour l’attribution du logement en cas de rupture.

– Le préavis

Le préavis pour le congé délivré par le locataire est réduit à un mois dans les « zones tendues » ailleurs, le locataire souhaitant bénéficier d’un préavis réduit doit désormais dans son congé préciser le motif invoqué et le justifier. Aux autres motifs actuels de préavis réduit, il est ajouté le fait de bénéficier d’un logement donnant lieu à l’aide personnalisée au logement (APL), ainsi que l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifiant un changement de domicile (ce motif n’est plus réservé aux locataires âgés), et le fait de bénéficier de l’allocation adulte handicapé.

– Remboursement du dépôt de garantie

Pour la restitution du dépôt de garantie, le locataire a l’obligation d’indiquer au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée (absence de dégradations ou de défauts d’entretien), le délai de restitution est réduit à 1 mois à compter de la remise des clés ; mais dans les immeubles collectifs, le bailleur peut, en procédant à un arrêté des comptes provisoire, conserver une provision ne pouvant excéder 20% du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble ; la régularisation définitive et la restitution du solde devront être effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble ; il est précisé que, toutefois, les parties pourront « amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes » ; à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire sera majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal par mois de retard.

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